Wichtige Änderungen durch die BauGB-Novelle 2024

Am 4. September 2024 hat das Bundeskabinett den Entwurf für die Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) beschlossen. Ziel dieser Novelle ist es, den Wohnungsbau in Deutschland zu beschleunigen und zu vereinfachen. Das Gesetzgebungsverfahren soll noch bis Ende des Jahres abgeschlossen werden. Die Änderungen betreffen insbesondere Immobilienkäufer und -verkäufer.

Bauturbo und erweiterte Aufstockungsmöglichkeiten

Eine der wesentlichen Neuerungen ist der sogenannte Bauturbo-Paragraf (§ 246e BauGB). Diese Sonderregelung soll den Wohnungsbau in Gebieten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten erleichtern. Dabei können Städte und Gemeinden auf spezielle Bebauungspläne verzichten, sofern die zuständige Kommune zustimmt. Neu ist, dass diese Regelung bis 2027 befristet ist, um eine schnellere Realisierung von Wohnbauprojekten zu gewährleisten. Diese Maßnahme soll helfen, den bestehenden Wohnraummangel effizienter anzugehen.

Ein weiterer wichtiger Punkt der Novelle betrifft die Aufstockung von Gebäuden. Künftig soll dies nicht mehr ausschließlich in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten erlaubt sein, sondern bundesweit möglich werden. Gebäude können dann quartiers- oder sogar stadtweit aufgestockt werden, ohne dass eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich ist (§ 31 Absatz 3 BauGB). Diese Änderung unterstützt die Nachverdichtung und schafft zusätzlichen Wohnraum, was vor allem in städtischen Bereichen eine große Rolle spielt.

Stärkung der Innenentwicklung und soziale Flächenbeiträge

Die Novelle unterstützt die Innenentwicklung, indem sie die Bebauung auf Grundstücken in zweiter Reihe oder auf Höfen vereinfacht. Bisher scheiterte dies häufig an der Unvereinbarkeit mit dem typischen Charakter des Quartiers. Mit den neuen Regelungen soll es jedoch leichter werden, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne den Charakter der bestehenden Quartiere erheblich zu verändern.

Eine weitere wichtige Änderung ist die Einführung eines sozialen Flächenbeitrags bei Baulandumlegungen (§ 58a BauGB). In angespannten Wohnungsmärkten haben Kommunen künftig die Möglichkeit, statt einer finanziellen Entschädigung die Übertragung von Flächen zu verlangen, um dort sozialen Wohnungsbau zu realisieren. Dies soll den Kommunen helfen, mehr sozial durchmischten Wohnraum zu schaffen und Grundstücksspekulationen einzudämmen.

Gestärkte Vorkaufsrechte und Klimaanpassungsmaßnahmen

Zusätzlich werden die kommunalen Vorkaufsrechte ausgeweitet. Diese Rechte können nun auch dann genutzt werden, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück im Rahmen eines einzigen Verkaufs veräußert werden. Damit erhalten Kommunen mehr Einfluss auf den Wohnungsmarkt und können spekulative Verkäufe großer Wohnanlagen an einzelne Investoren verhindern.

Die BauGB-Novelle sieht außerdem vor, dass Bebauungspläne künftig schneller beschlossen werden müssen. Gemeinden sind verpflichtet, diese innerhalb von zwölf Monaten nach Abschluss der Beteiligungsverfahren zu veröffentlichen. Die Digitalisierung wird ebenfalls vorangetrieben, indem Bekanntmachungen zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen künftig digital erfolgen sollen. Damit soll der Planungsprozess transparenter und effizienter gestaltet werden, wobei auch Personen ohne Internetzugang weiterhin berücksichtigt werden.

Auch Klimaanpassungsmaßnahmen werden verstärkt berücksichtigt. Kommunen können bei der Vergabe von Baurechten künftig die Einrichtung von Gründächern oder dezentralen Versickerungsanlagen verlangen. Bauherren sind außerdem verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist nachzuweisen, dass sie Ausgleichsmaßnahmen, wie etwa die Pflanzung von Bäumen, umgesetzt haben (§ 135a BauGB).

Chancen und Herausforderungen durch die BauGB-Novelle 2024

Die BauGB-Novelle 2024 bringt umfassende Änderungen mit sich, die den Wohnungsbau in Deutschland nachhaltig beeinflussen werden. Für Immobilienkäufer und -verkäufer ergeben sich dadurch neue Chancen und Herausforderungen, insbesondere durch die erweiterten Aufstockungsmöglichkeiten und die Stärkung kommunaler Eingriffsrechte. Wie sich diese Neuerungen in der Praxis bewähren und welche Auswirkungen sie auf den Immobilienmarkt haben werden, bleibt abzuwarten.