Immobilienerbe wird zum Streitfall – was Sie über das Erbe einer Immobilie wissen müssen

Ein altes Elternhaus, drei Geschwister, ein großer Streit! Was im ersten Moment nach einem Titel für ein TV-Drama klingt, ist jedoch Realität für viele Erbengemeinschaften in Deutschland. Wenn Immobilien vererbt werden, geht es oft nicht nur um Geld, sondern um Gefühle, Erinnerungen und leider auch um Konflikte. Und diese können Familien dauerhaft entzweien. Wenn das Immobilienerbe zum Streitfall wird, muss eine schnelle Lösung her. Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt und welche Lösungen es gibt, wollen wir Sie in unserem neuen Newsartikel darüber informieren.

Was passiert bei der Immobilienerbschaft?

Stirbt ein Immobilieneigentümer, geht sein gesamter Nachlass automatisch auf seine Erben über. Das gilt auch für Immobilien jeglicher Art. Wer genau erbt, richtet sich nach der gesetzlichen Erbfolge oder den Vorgaben eines Testaments. Dabei übernehmen die Erben nicht nur das Vermögen, sondern auch alle Verpflichtungen des Verstorbenen. Sie treten als sogenannte Rechtsnachfolger in die Fußstapfen des vorherigen Besitzers.

Das bedeutet: Auch etwaige Schulden oder Belastungen, die auf der Immobilie lasten, gehen mit in das Erbe über. Eine geerbte Immobilie kann also sowohl ein Vermögenswert als auch ein finanzielles Risiko darstellen. Deshalb sollten potenzielle Erben den Nachlass genau prüfen, bevor sie eine Entscheidung treffen. Innerhalb von sechs Wochen kann die Erbschaft beim Nachlassgericht ausgeschlagen werden, um persönliche Haftungsrisiken zu vermeiden.

Wichtig: Wer in einem Testament als Vermächtnisnehmer bedacht wurde, erhält zwar den zugewiesenen Gegenstand, wird aber nicht zum Erben im rechtlichen Sinn und haftet auch nicht für Schulden.

Die Fakten: Immobilienerbe ist oft komplizierter als gedacht

In Deutschland fallen jährlich Milliardenwerte in Form von Immobilien in den Nachlass. Doch nur wenige Erben wissen, was wirklich zählt, wenn eine Immobilie im Spiel ist. In einem solchen Fall kommen oftmals rechtliche, steuerliche und emotionale Fragen auf. Wir haben die wichtigsten Fakten zusammengetragen:

• Erbengemeinschaften: Erbt mehr als eine Person, entsteht automatisch eine Erbgemeinschaft. Entscheidungen über Verkauf, Sanierung oder Nutzung müssen einstimmig getroffen werden. Hier entsteht oftmals großes Konfliktpotenzial, wenn z. B. ein Erbe im Haus wohnen will, andere aber ihren Anteil ausgezahlt haben möchten.
• Testament oder gesetzliche Erbfolge: Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Diese besagt, dass erst die Ehepartner begünstigt sind, dann die Kinder, Geschwister usw.. Viele Immobilienbesitzer nutzen das Berliner Testament. Dieses sichert den Ehepartner zunächst ab, setzt die Kinder aber erst später als Schlusserben ein.
• Steuerliche Freibeträge & Bewertung: Kinder haben einen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Das klingt viel, ist bei Immobilien in Großstädten jedoch schnell erreicht. Der Wert einer Immobilie wird vom Finanzamt ermittelt. Bei Unsicherheiten empfehlen wir Ihnen immer ein unabhängiges Gutachten.

Drei Wege für Erbengemeinschaften

Die Erbschaft einer Immobilie stellt viele Erben vor eine wichtige Grundsatzentscheidung: Was tun mit dem geerbten Haus? Es gibt mehrere Optionen, die wir Ihnen gerne vorstellen möchten. Doch bevor Sie eine dieser Optionen in Betracht ziehen, sollten Sie einen umfassenden Blick auf die Immobilie werfen.

Wie ist der bauliche Zustand? Gibt es Modernisierungsbedarf? Wie sieht der Eintrag im Grundbuch aus? Und wie hoch ist der aktuelle Marktwert? Alle diese Fragen sollten Sie vor der ersten Entscheidung berücksichtigen, da die Ergebnisse oftmals einen Einfluss auf Ihre Entscheidung haben.

• Selbstnutzung: Wer das Haus selbst bewohnen möchte, sollte neben etwaigen Umbau- und Renovierungskosten auch die Möglichkeit eines Eigenbedarfs prüfen. Bei vermieteten Objekten wird der Erbe automatisch zum Vermieter. Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich möglich, muss aber gut begründet und formal korrekt sein.
• Vermietung: Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte die potenziellen Mieteinnahmen den laufenden Kosten (Instandhaltung, Verwaltung und Steuern) gegenüberstellen. Dies lohnt sich vor allem bei guter Lage, stabiler Nachfrage und geringem Sanierungsbedarf.
• Verkauf: die Veräußerung einer Immobilien bietet in vielen Fällen den klarsten Weg zur finanziellen Entlastung und Konfliktvermeidung. Ein professioneller Immobilienverkauf kann dabei helfen, den bestmöglichen Preis zu erzielen und die Abwicklung effizient und rechtssicher zu gestalten.

Können sich Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert. Nachteil an dieser Option ist, dass die Immobilien dann meist zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden.

Sollten Sie sich gerade in einer Erbschaft befinden, dann nutzen Sie unsere Expertise. Immoperlen kann Ihnen beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie helfen.